美國因其經(jīng)濟發(fā)達，法制健全，房地產(chǎn)市場有比較強的規(guī)律可循這些特點，成為了越來越受到國人歡迎的投資目的地國家。不論是機構(gòu)投資者還是普通的自然人投資者在想要全球化配置自己的資產(chǎn)時，總是不可避免地把目光投向美國。

但美國的法律體系以及稅收體系與中國有較大差別，習(xí)慣了在中國購房的客戶初接觸美國房產(chǎn)時會有一些不適應(yīng)。

以投資類房產(chǎn)為例，即買房之后客戶將房產(chǎn)出租出去，幾年之后講房產(chǎn)轉(zhuǎn)售出去。這種情況不同于移民客戶買房自住的需求，買房自住只需要按時繳納房產(chǎn)稅,其他稅務(wù)類別很少會涉及到。而在美國的投資類房產(chǎn)，相關(guān)交易行為會和以下這些稅種打交道。

一、個人所得稅Income Tax

客戶在美國買完房產(chǎn)之后，將其出租，出租所產(chǎn)生的收入需要繳納個人所得稅。談到個人所得稅，需要注意幾個概念和節(jié)點：

第一，納稅人識別號，也叫稅號，英文是ITIN，是Individual Taxpayer Identification Number（個人納稅者識別號）的縮寫。作為外國人在美國出租自己的房產(chǎn)，稅務(wù)部門需要扣除（Withholding）租金收入的30%作為預(yù)扣稅（請注意此處提到的是租金收入作為個人所得稅應(yīng)稅收入的預(yù)扣稅，與我后面講到的關(guān)于房產(chǎn)出售的外國人預(yù)扣稅15%是兩回事，請注意區(qū)分）。

所以僑外移民建議各位客戶可以在準備購房或者購房之后馬上申請一個稅號（ITIN），拿到稅號之后再收租金就不需要繳納預(yù)扣稅了。預(yù)扣稅在個人申請到稅號之后也是可以找國稅局退稅的，但是操作不那么容易，所以建議客戶還是在收租金之前就將稅號準備好。

關(guān)于稅號的申請，需要找會計師幫忙，僑外移民有合作的美國專業(yè)會計師事務(wù)所，可以幫客戶申請。申請周期一般要1-3個月，取決于美國國稅局的審批速度。

第二，免稅額（Personal Exemption）。2017年度美國國稅局規(guī)定個人的免稅額度是每人每年$4050。即如果年納稅額少于4050美金，那么客戶就不必繳納個人所得稅。不過還是需要報稅，只是所繳納的稅款為0。

第三，2017年聯(lián)邦個人所得稅稅階，如下所示。

美國是聯(lián)邦制的國家，聯(lián)邦有聯(lián)邦的稅收體系，每個州有每個州的稅收體系。從個人所得稅來講，一般來說納稅人需要同時繳納聯(lián)邦個人所得稅和州個人所得稅兩種個人所得稅。例如加州（California）的個人所得稅也是有稅階之分，從1%到12.5%不等。但是有些州是不需要交個人所得稅的，如得克薩斯州(Texas)和佛羅里達州（Florida）等。正是因為如此，更多精明的投資者會選擇德州和佛羅里達州去投資置業(yè)。

第四，美國的稅務(wù)年度是從每年的1月1日截止到當(dāng)年的12月31日。

第五，每年的報稅截至日期，對于美國居民（持有美國護照）截止日期是每年的4月15日午夜12點。對于非美國居民報稅的截止日期是每年的6月15日。

二、資本增值稅Capital Gains Tax

客戶持有房產(chǎn)一年之后想要賣出，賣出價與買入價中間的增值部分，需要繳納資本所得稅。如果是一年之內(nèi)賣出，增值部分的收益按照個人所得稅來征收，對于投資者來說非常不劃算。

增值部分在37,951到418,400美元，稅率為15%；增值部分高于418,401美元的，稅率為20%。

資本所得稅的個人免稅額依然是$4050。

此外，由投資所得到的額外收入，如股票、地產(chǎn)、債劵、共同基金、藝術(shù)品和其它任何有價值的東西等，每年必須申報。但申報與繳稅是兩回事，也就是說有可能不需要繳稅。

三、房產(chǎn)稅Property Tax

美國和加拿大都有房產(chǎn)稅，這個稅收是投資者作為房子的業(yè)主每年都需要交給國稅局的。如果有欠款記錄，很有可能客戶的信用記錄會收到影響，這樣如果客戶以后要申請美國移民，或者向銀行申請貸款都有可能收到影響。并且如果房產(chǎn)稅拖欠時間久了，政府有權(quán)利拍賣你的房產(chǎn)。所以房產(chǎn)稅是無論如何一定要按時交，不能拖欠。

各州的房產(chǎn)稅率各不相同，加州的房產(chǎn)稅率一般在1.2%上下，佛羅里達州房產(chǎn)稅大約在1.75%上下，紐約州的房產(chǎn)稅率在1.9%左右，德克薩斯州的房產(chǎn)稅率2%-3.75%不等。有的新開發(fā)的大社區(qū)的房產(chǎn)，除了房產(chǎn)稅之外，還會收房產(chǎn)的附加稅，CFD或者叫Mello-Roos。稅收的主要用途是作為社區(qū)發(fā)展的費用，用于修建和維護當(dāng)?shù)氐墓苍O(shè)施，如馬路、路燈、警察局、醫(yī)院、學(xué)校、公園等等。社區(qū)發(fā)展稅不像房產(chǎn)稅是永久征收，會有固定的征收年限，如30年。

四、關(guān)于轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的稅例第1031條 Section 1031

客戶用于商業(yè)或者投資的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)售時，如果新購置的房產(chǎn)與賣出的房產(chǎn)等值或者價格高于舊有房產(chǎn)，并且還符合以下條件時，就可以避免繳納舊有房產(chǎn)增值所產(chǎn)生的資本利得稅（Capital Gain Tax）。

首先舊有房產(chǎn)出售后的45天之內(nèi)需要指定新購置房產(chǎn)，其次，在180天內(nèi)需要完成過戶。

因為客戶出售舊有房產(chǎn)所得到的收益全部用于購置新房產(chǎn)，理論上客戶并沒有多余的收入產(chǎn)生，所以也沒有可以納稅的稅基，因此客戶可以不用繳納資本利得稅。

不過具體的操作還是需要依靠專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀團隊和稅務(wù)師為客戶量身策劃，在客戶想要轉(zhuǎn)賣舊有房產(chǎn)時就開始做全面的考慮與規(guī)劃，以在過戶之前與過戶公司進行必要的溝通。

五、外資房產(chǎn)投資預(yù)扣稅Foreign Investor Withholding Tax

美國的《外國投資者預(yù)扣稅法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，縮寫為FIRPTA） 屬于聯(lián)邦稅法，目的是杜絕外國人、非永久居民和外國企業(yè)在出售房地產(chǎn)時偷稅漏稅。根據(jù)規(guī)定，任何買家從外國籍的賣家中買房，就必須從合同成交額中預(yù)扣15%的稅（這個數(shù)字在2016年2月17日之前是10%），并且還要在成交后的20天內(nèi)，把這筆稅金上繳美國聯(lián)邦稅務(wù)局，否則罰款可高達一萬美元（針對買家的罰款）。但如果賣主是美國人或者持有美國綠卡，就不必繳納這筆預(yù)扣稅。買賣雙方完成交易，國稅局在扣除必要的稅款（如資本增值稅）之后如果15%的稅款仍有剩余，會在報稅之后60-90天退回給賣方。

以上是個人客戶在投資美國房產(chǎn)時常見的稅種，具體稅號的申請與報稅。建議客戶還是委托專業(yè)的會計師來幫自己操作打理。美成達有自己常年合作的專業(yè)會計師事務(wù)所，可以為廣大投資客戶服務(wù)，同時，美成達集團也致力于為客戶甄選美國乃至全球的優(yōu)質(zhì)房源，為中國高凈值人群提供量身定制的海外置業(yè)規(guī)劃及后續(xù)服務(wù)。