加州是美國(guó)西部太平洋岸邊的一個(gè)州，在面積上是全美第三大州，人口上是全美第一大州。加利福尼亞無(wú)論是在地理、地貌、物產(chǎn)、還是人口構(gòu)成上都十分多樣化。由于早年的淘金熱，加州有一個(gè)別名叫做金州（The Golden State），郵政縮寫(xiě)是CA，此外尚有英文暱稱(chēng)為Cali。

據(jù)調(diào)查顯示，EB-5投資人大部分選擇在加利福尼亞州生活。從2009年到2014年，超過(guò)8000名EB-5投資人攜家人一起定居在加州，這個(gè)數(shù)字占據(jù)全美擁有EB-5簽證人數(shù)的一半還多。

洛杉磯地產(chǎn)新聞網(wǎng)站The Real Deal12日?qǐng)?bào)道，EB-5移民的第二大熱門(mén)居住地就遜色很多了。紐約同期約有1500名持有EB-5簽證的移民。報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2012年至2013年間，“金州”有約有15億美元流經(jīng)地區(qū)中心，用于38個(gè)項(xiàng)目，紐約共有12億美元用于17個(gè)項(xiàng)目。

盡管專(zhuān)家表示，這些數(shù)據(jù)近年來(lái)或許將會(huì)有所衰減，但不論是從商業(yè)潛能還是從生活質(zhì)量來(lái)看，他們都低估了加州容納外國(guó)投資人的能力。

“洛杉磯什么都有——優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，海灘，開(kāi)車(chē)不久就能到滑雪場(chǎng)?！眮?lái)自貝弗利山莊（Beverly Hills）地產(chǎn)中介公司Nourmand & Associates的邁克爾?努爾曼德（Michael Nourmand）說(shuō)，“并且這里的消費(fèi)更能讓人接受。盡管人們?cè)诩~約賺錢(qián)更多，但這里的房?jī)r(jià)更便宜，你還能有一個(gè)后院。”

后院福利

就居住地來(lái)說(shuō)，愛(ài)樂(lè)之城（La La Land）的魅力是很明顯的，因?yàn)檫@里常年日照充足，還有著影響深遠(yuǎn)的文化烙印。另外一個(gè)吸引人的地方在于，大多數(shù)EB-5投資人都是華人。而洛杉磯縣從不缺少眾人皆知的中國(guó)飛地，比如圣蓋博谷（San Gabriel Valley）的亞凱迪亞（Arcadia）。

地產(chǎn)中介表示，盡管一些買(mǎi)家僅把買(mǎi)房子當(dāng)做投資，但大多數(shù)的中國(guó)買(mǎi)家都想要買(mǎi)一棟能夠長(zhǎng)久居住的房產(chǎn)，這樣他們的孩子就能夠在美國(guó)接受教育。學(xué)校的質(zhì)量直接決定了中國(guó)買(mǎi)家會(huì)選擇附近的哪些街區(qū)。在圣蓋博谷之外的地區(qū)，白金三角街區(qū)（Platinum Triangle）是一個(gè)好去處。

“對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，貝弗利山莊以及其他一些貴族街區(qū)比如貝萊爾（Bel Air）和荷爾貝山（Holmby Hills）都極具吸引力?！迸瑺柭抡f(shuō)。他還表示，相比舊房子，中國(guó)買(mǎi)家更喜歡新住宅。

客戶(hù)選擇的價(jià)格區(qū)間也不盡相同。努爾曼德的中國(guó)客戶(hù)一般會(huì)選擇售價(jià)在300萬(wàn)美元至1200萬(wàn)美元之間的房子。另一家地產(chǎn)中介公司Coldwell Banker的皮特?黃（Peter Wong）則表示，他的客戶(hù)更愿意選擇價(jià)格在200萬(wàn)美元至800萬(wàn)美元區(qū)間的住宅，并且他們經(jīng)常會(huì)付現(xiàn)金或是支付45%至50%的首付。John Aaroe Group’s Beverly Hills公司的總裁薩利?福斯特?瓊斯（Sally Forster Jones）稱(chēng)她曾見(jiàn)過(guò)6000萬(wàn)美元的交易，但那只是例外。

但是近些年來(lái)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)減緩，中國(guó)買(mǎi)家的數(shù)量已有所減少。

福斯特?瓊斯說(shuō)：“現(xiàn)在，我這里中國(guó)客戶(hù)的數(shù)量只是之前的一部分。”

商業(yè)吸引力

Cox Castle & Nicholson公司的一名律師格雷戈瑞?坎斯（Gregory Karns）告訴The Real Deal網(wǎng)站：“加州能吸引到很多投資，因?yàn)樗赜蜻|闊，人口眾多，EB-5只是一個(gè)創(chuàng)造工作崗位的項(xiàng)目?！?/p>

坎斯說(shuō)，相比在紐約，投資人在洛杉磯還能獲得更高的回報(bào)。因?yàn)槁迳即売懈永玫馁Y本化率和承銷(xiāo)條款。

僅僅在洛杉磯城區(qū)，中國(guó)公民在大型項(xiàng)目上的投資就達(dá)到了數(shù)十億美元。綠地集團(tuán)在美所投資的大型項(xiàng)目Metropolis就是由EB-5贊助的房產(chǎn)項(xiàng)目之一。

但坎斯表示，隨著投資人轉(zhuǎn)向資本化率更低的地區(qū)，通過(guò)EB-5流入洛杉磯的資金流正在趨于平穩(wěn)。

“我已經(jīng)看到這些投資人將目光轉(zhuǎn)向波特蘭（Portland）、奧斯?。ˋustin）以及波士頓（Boston）附近。”坎斯說(shuō)，“他們正在向別處發(fā)展。這里存在一個(gè)學(xué)習(xí)曲線(xiàn)，但是低資本化率將最終讓他們放棄三大選擇：紐約、舊金山和洛杉磯。”

EB-5立法改革

美國(guó)公民及移民服務(wù)局（U.S. Citizenship and Immigration Services）周四（12日）給出建議，在一些失業(yè)率較高的地區(qū)，獲得EB-5簽證的最低投資額將由50萬(wàn)美元上調(diào)至135萬(wàn)美元。在那些失業(yè)率持中等水平或失業(yè)率較低的地區(qū)，最低投資額將由100萬(wàn)美元上調(diào)至180萬(wàn)美元。

與此同時(shí)，國(guó)會(huì)也正在考慮進(jìn)行一些改變。其中包括將最低投資額提升至80萬(wàn)美元，還有將針對(duì)工程項(xiàng)目出臺(tái)更加嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

所以，有意向投資移民美國(guó)的投資者需要加快步伐了，等漲價(jià)方案最終確定就后悔莫及了！從愛(ài)爾蘭投資移民漲價(jià)，再到新西蘭的漲價(jià)來(lái)看，EB-5的漲價(jià)是勢(shì)在必行，所以，把握最后廉價(jià)移民機(jī)會(huì)顯得尤為重要！