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在美國投資房產要怎么報稅?

類別:美國投資移民   發(fā)布時間 :2017-05-27    瀏覽人次 :5307

作為不是美國人的外國人在美國投資房產后如何報稅呢?

做為不是美國人的外國人在美國投資房產后如何報稅呢?

何謂外國人?

持綠卡者,從進入美國那一刻,便已成為美國納稅人;歸化的美籍公民,必定是當然的美國納稅人,在稅務上被統(tǒng)稱為定居外國人(Resident Alien),與一般美國納稅人完全相同。

未踏足美國的外國人,當然保留外國人(NonResident Alien)身份,但在美國只是暫時居住的外國人,只要在美國停留的時間達到183天,也有可能變成美國納稅人,也可能在稅務上成為ResidentAlien,要像美國人一般,為全世界的收入報稅。時限及計算方法如下:

其一,假如外國人一年內居住在美國183天或以上,即使沒有永久居民身分,也被視為稅務上的美國納稅人。

其二,假如今年居住在美國31天或以上,而過去三年也曾在美居住,便要將今年居住的時間,加上去年居住時間的三分之一,再加前年居美時間的六分之一,若總數達183天,便自動成為美國納稅人。

幾種較特別的情況,不被計算在居美時間內:加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中于美國過境、外國船隻船員在美停留、由于健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。

外國人稅務好處

假如在稅務上符合外國人(Non Resident Alien)身分,在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的「資金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美國稅,銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。

外國人由于沒有社會安全卡號碼,在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時,須填寫W-8BEN表,以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后須再填,否則銀行將扣除預繳稅。

一些持外國身分的家長,為求便利,與已是美國公民或居民的子女,聯名開銀行或股票戶口,既讓子女代管財務,也方便子女繼承其遺產。稅例規(guī)定,聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格,如其中一位持有人是美國公民或居民,便不能填寫W-8BEN表格,結果令該帳戶變成由美國人擁有,失去外國人免預繳稅和免收入稅的好處。

外國人房地產收入

外國人可以在美國自由購買出租房地產,但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入,需要繳付入息稅,情況與一般美國納稅人無異,只不過他們要用1040NR表格。

外國人申報收入稅,稅率與美國人一樣,可是,外國人不能享用以下兩項扣稅的優(yōu)惠:

個人免稅額(Personal Exemption)–美國納稅人每人有3950元個人免稅額,已婚共同報稅者可得7900元個人免稅額,家中有「受撫養(yǎng)人」(dependent)者可以得到更多個人免稅額,而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時,只能享用一個個人免稅額,除非該外國人是加拿大或墨西哥公民,或是南韓公民。

標準扣稅額(Standard Deduction)–美國納稅人可而使用起碼6200元標準扣稅額,已婚共同報稅者有12400元標準扣稅額。可是,外國人不能使用任何標準扣稅額,只能選擇使用逐項扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住,沒有任何逐項扣稅的項目,便等于沒有任何扣稅的優(yōu)惠。

因此,外國人雖然收入稅率與美國人相同,實際的稅金比美國納稅人稍高

外國人賣屋時的收入

有一條稅例,名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外國人投資房地產稅例,或簡稱FIRPTA)規(guī)定,外國人在賣屋時的增值收入并非稅率比較低的「長期資金增值」(Long Term Capital Gain),而是當為普通收入(Ordinary Income),要按稅率計算稅金。

此外,外國人也面對「預繳稅」(withholding tax)的問題,稅例上規(guī)定,假如賣屋者是外國人,而該物業(yè)不是自住和售價超過三十萬元,買家或其公證代理便有責任,要在賣屋款項上扣除預繳稅,然后交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值,也不論資金增值多少,都要扣除預繳稅。

除了聯邦國稅局扣稅的要求外,州政府也有可能規(guī)定要扣除預繳稅。在加州稅局規(guī)定,要扣起售價的百分之3.3%,亦是買家和公證代理的責任。

這兩者都是預繳稅,假如真正的稅款比預繳金額低,當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。

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