先說結(jié)論，在美國投資房產(chǎn)指望在短期迅速增值按照目前情況來說基本不可能實現(xiàn)，長期持有及招租就是第二條路，租金就成為了主要的投資回報。整體來說，美國住宅類地產(chǎn)投資風(fēng)險較小，回報穩(wěn)健，是值得考慮的一個投資項目。

就個人房產(chǎn)投資而言，美國房產(chǎn)投資與中國非常大的不同點(diǎn)是，相較于國內(nèi)的炒房熱，了解中國一線城市房價的人都知道買房最關(guān)鍵的下手速度快。否則，一眨眼的功夫，房價就會翻好幾倍，后悔都來不及。在中國這種房地產(chǎn)市場中，根本不用在意空置的問題，巨額的房產(chǎn)的升值空間能夠在短期內(nèi)就讓很多投資者收回成本，并且賺的盆滿缽滿。

可惜這種壯觀的景象在美國并不多見，除部分被炒（玩）熱（壞）了的地區(qū)?？傮w而言，房價的爬坡是個緩慢平穩(wěn)的過程。期望五年內(nèi)能倒手大幅盈利的，基本上只有舊房翻新之類的工程活；而期望房產(chǎn)自然增值的，一般需要5-10年。 

那么在美國投資房產(chǎn)，長期持有及招租就是很多投資者的主要選擇，租金也就成為了主要的投資回報。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）在2015年4月至2016年3月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在美國當(dāng)時所有的外國購房者中，來自中國的買家投資數(shù)量排名第一，購買總金額為270億美金，遠(yuǎn)超排在第二位的加拿大人（89億），且中國買家人數(shù)比例占海外買家總數(shù)的14%，也遙遙領(lǐng)先。很多人知道投資房產(chǎn)會有回報，那投資房產(chǎn)具體的回報率該如何計算呢？

 對于將在美購置房產(chǎn)作為一種投資方式的人來說，計算購房回報率時主要考慮兩大因素：

1. 房屋本身的增值回報率。

有人會擔(dān)心房子會折舊導(dǎo)致房屋貶值，但值得注意的是，美國購房所購建筑物下的土地也永遠(yuǎn)屬于業(yè)主，并且隨當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展而升值。如下圖所示，近年來灣區(qū)房產(chǎn)逐年增值，特別是好學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)即使在經(jīng)濟(jì)不景氣的時候也沒有大幅度貶值。持有一套房產(chǎn)如圖持有一只股票，不但每年可獲得固定分紅，還擁有未來資產(chǎn)增值的機(jī)會。從這個角度看，在美國投資房產(chǎn)回報率是很可觀的。

2.房屋的租金回報率。

 先了解現(xiàn)金買房的租金回報率的計算公式：

租金回報率 = 凈房租年收入 / 購房總價

凈房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有費(fèi)用 + 出租產(chǎn)生的相關(guān)支出）

根據(jù)這個公式，首先我們來計算，

1.房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社區(qū)同等條件的出租房屋的租金作為參照。充分利用好經(jīng)紀(jì)人的信息優(yōu)勢，確認(rèn)周圍同等條件已出租的五到十套房屋，篩選出出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價格，房屋租金年收入應(yīng)使用比該數(shù)字稍低的價格，即可大致框定房屋租金年收入。

2.房屋持有費(fèi)用及出租產(chǎn)生相關(guān)支出

一般包括：房產(chǎn)稅、房屋保險、社區(qū)費(fèi)、維修費(fèi)、空置期分?jǐn)偂⒊鲎夤芾碣M(fèi)等等。

房產(chǎn)稅:房產(chǎn)稅的稅率在每個州有所不同，從1%到3%不等，所以購房之前應(yīng)先搞清楚目標(biāo)房屋的稅率。

房屋保險：根據(jù)房屋價值、投保內(nèi)容保險費(fèi)用不等。

社區(qū)費(fèi)：獨(dú)立屋一般沒有社區(qū)費(fèi)，但有些獨(dú)立屋所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門及社區(qū)公共設(shè)施，因此要交社區(qū)費(fèi)。

空置期分?jǐn)?通常購買的房屋很少能立刻找到租戶，總會有一段空置時間，因此在計算每年平均凈房租收入的時候，應(yīng)把空置時期的租金扣除。一般租賃合同為一年期, 到期可續(xù)約。我們以兩年租約計算，平均空置時間估計為一個月，空置期分?jǐn)偟絻赡昙窗雮€月租金。由此可見合理的房租價格可以有效的減短空置期。

物業(yè)管理費(fèi)：另外，海外投資人士往往并不居住于美國，對于房產(chǎn)的打理往往要借助物業(yè)管理公司。物業(yè)公司的收費(fèi)一般是月租金的6%-12%不等，具體取決于服務(wù)內(nèi)容。除非當(dāng)?shù)赜杏H朋好友可以托付，才可以省下這筆服務(wù)費(fèi)用，否則物業(yè)管理費(fèi)也是成本計算的一部分內(nèi)容。

以實際案例來具體分析一下租金回報率的組成情況，情況就十分明朗了。

在美國加州，房子出租后的毛租金回報率一般可達(dá)到7-9%?？鄣舫钟谐杀竞凸芾沓杀荆瑑艋貓舐势骄?在5-6%之間。例如，在美國加州洛杉磯東區(qū)Eastvale城市，目前三十五萬美元可以買到一套三千英尺（大約280平方米）的四房獨(dú)立屋，它的真實平均租金 為$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回報率是7.8%。

請看以下表列：

最后，根據(jù)以上公式計算，如果投資回報率在3%-10%之間，那么恭喜你，你的投資是正確的。整體來說，美國住宅類地產(chǎn)投資風(fēng)險較小，回報穩(wěn)健，值得考慮。