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長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融，是一條用來(lái)研判房地產(chǎn)發(fā)展的準(zhǔn)則。人口代表需求，土地代表供給，金融代表了杠桿。杠桿、需求和供給，恰是這些年驅(qū)動(dòng)房產(chǎn)和房?jī)r(jià)的三大驅(qū)動(dòng)力。接下來(lái)，我們?cè)賮?lái)看看大阪的房產(chǎn)市場(chǎng)。

長(zhǎng)期看人口：外國(guó)游客多，需求量大

自安倍內(nèi)閣上臺(tái)以來(lái)，日本就將“觀光立國(guó)”作為重點(diǎn)國(guó)策，大力發(fā)展入境游經(jīng)濟(jì)，并大幅放寬了外國(guó)人赴日旅行的簽證門(mén)檻。據(jù)日本政府觀光局的數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2018年，吸引了眾多游客赴日旅游，日本外國(guó)游客數(shù)量持續(xù)上升。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：日本統(tǒng)計(jì)局）

日本大阪，作為關(guān)西樞紐，是京阪神都市圈中心，其傳統(tǒng)與現(xiàn)代完美結(jié)合的城市架構(gòu)，是很多游客的旅游首選。并且，日本推出了民宿新法，大阪作為“觀光立國(guó)”的戰(zhàn)略特區(qū)，可全年365天經(jīng)營(yíng)。此外隨著2019年G20峰會(huì)的順利召開(kāi)，大阪的國(guó)際影響力更是達(dá)到新高度。值得注意的是，日本首個(gè)博彩度假村將在大阪落成，其中，大阪賭城預(yù)計(jì)在2024年開(kāi)業(yè)，其帶來(lái)的黃金效應(yīng)，可想而知。這對(duì)大阪的房產(chǎn)市場(chǎng)，將帶來(lái)強(qiáng)大吸引力。

中期看土地：土地供應(yīng)緊缺，供給少

目前，日本的陸地面積有37.8萬(wàn)平方公里，人口密度在每平方公里347.8人，相對(duì)來(lái)說(shuō)日本的人口密度較高，土地緊缺，需求量較大。在日本，物價(jià)高、生活成本高，大多數(shù)年輕人都選擇租房。

而且，在日本租房并不是一件很簡(jiǎn)單的事情，里面包含了各種雜七雜八的費(fèi)用，包括：基礎(chǔ)房租費(fèi)用、押金、火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)、中介手續(xù)費(fèi)、維修費(fèi)(管理費(fèi))、鑰匙更換費(fèi)、租房合同更新費(fèi)、其他費(fèi)用等等。這就導(dǎo)致日本租房的費(fèi)用很高，一旦租房了，他們就不會(huì)輕易換租。

短期看金融：貸款容易，投資回報(bào)率高

眾所周知，日本不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)屬于投資客所有、擁有世代傳承的優(yōu)勢(shì)。在國(guó)際大都市中，大阪凈租金回報(bào)率高達(dá)5.30%，位列全球一線城市前茅。這比國(guó)內(nèi)大城市租金的回報(bào)率都要高，國(guó)內(nèi)一線二線城市凈租金回報(bào)率平均為1.92%，香港凈租金回報(bào)率為2.24%，廣州為1.87%，上海為1.66%。大概計(jì)算一下，在大阪投資房產(chǎn)進(jìn)行出租，平均20年左右可以收回成本，而在國(guó)內(nèi)北上廣，差不多需要100年！

（數(shù)據(jù)來(lái)源：日本不動(dòng)產(chǎn)研究院）

較高的投資回報(bào)率、穩(wěn)定的投資收益、政策的雙向保護(hù)等等讓日本不動(dòng)產(chǎn)成為了一種極佳的投資方式，而大阪作為日本第二大城市，一直以來(lái)都被譽(yù)為生意人、投資客的主場(chǎng)，商貿(mào)的繁榮加上飲食、文化、環(huán)境的魅力，吸引了很多人移民和投資房產(chǎn)。

投資日本房產(chǎn)，還可以申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理簽證，持有經(jīng)營(yíng)管理簽證的申請(qǐng)人，可以享受日本的醫(yī)療養(yǎng)老保險(xiǎn)。大家都知道，日本是全世界最長(zhǎng)壽的國(guó)家，當(dāng)?shù)貙?shí)行全民醫(yī)保體系，6周歲以上的申請(qǐng)人看病可以獲得70％的報(bào)銷。同時(shí)，日本允許經(jīng)營(yíng)管理簽證持有者，在當(dāng)?shù)刈x書(shū)、陪讀以及在日本的公司工作等等。

〓享受日本優(yōu)質(zhì)教育〓

日本當(dāng)?shù)貙?shí)行9年免費(fèi)義務(wù)教育，小學(xué)和中學(xué)學(xué)費(fèi)全免。而且，大家都知道，日本當(dāng)?shù)氐某錾史浅５?，為了減少日本民眾的壓力，日本政府從2019年10月起，實(shí)行幼兒園學(xué)費(fèi)全免。不僅如此，就讀日本大學(xué)，學(xué)費(fèi)僅是國(guó)外留學(xué)生的1/3到1/5，且不受留學(xué)生配額機(jī)制影響，進(jìn)入世界名牌大學(xué)的機(jī)會(huì)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際留學(xué)生。

〓家庭子女福利〓

每個(gè)在日本出生的孩子，在其0歲至15歲都可以享受一筆補(bǔ)貼——兒童手當(dāng)，相當(dāng)于兒童補(bǔ)貼，一般情況下，0到15周歲的孩子，每個(gè)月都可以領(lǐng)取1萬(wàn)日元左右的補(bǔ)貼。而對(duì)于單親家庭的兒童，也有補(bǔ)貼，在孩子18歲之前，一胎二胎三胎都有不同程度的補(bǔ)助，4萬(wàn)到6萬(wàn)日元不等。

0~3歲：每個(gè)孩子15000日元/月（約人民幣1000元）

3歲~小學(xué)畢業(yè)：

    第1胎10000日元/月（約670元）

    第2胎10000日元/月

    第3胎（及以上）15000日元/月

小學(xué)畢業(yè)~15歲：每個(gè)孩子10000日元/月

〓日本的醫(yī)療〓

眾所周知，日本是全世界最長(zhǎng)壽的國(guó)家，已經(jīng)連續(xù)33年排名世界最長(zhǎng)壽的國(guó)家，其人口的平均壽命在83歲。目前，整個(gè)日本的人口是1.26億，居然有20000多老人超過(guò)100歲。日本人長(zhǎng)壽除了與當(dāng)?shù)厝说娘嬍沉?xí)慣有關(guān)，還與日本的醫(yī)療水平和實(shí)行全民醫(yī)保體系有關(guān)。

其中，日本的醫(yī)療水平蟬聯(lián)世界第一，中國(guó)排名64位，這是什么水平，大家可想而知。在癌癥篩查方面，日本是全免體檢的首選國(guó)。值得一提的是，日本當(dāng)?shù)蒯t(yī)院的普通病房和叫救護(hù)車也不需要支付費(fèi)用。在看病報(bào)銷方面方面：

6周歲以下兒童：國(guó)家報(bào)銷80%，個(gè)人最多承擔(dān)20%；

6-70周歲：國(guó)家報(bào)銷70%，個(gè)人最多承擔(dān)30%；

70周歲及以上：國(guó)家報(bào)銷70%，個(gè)人最多承擔(dān)30%。

現(xiàn)在大阪的房產(chǎn)價(jià)格正處于上升期，東京奧運(yùn)會(huì)的延遲，大阪世博會(huì)的即將到來(lái)以及新冠疫苗的即將面世......無(wú)數(shù)的利好消息都在告訴投資者們?nèi)毡镜姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)將要迎來(lái)春天。盲目的投資者投資現(xiàn)在，聰明的投資者投資未來(lái)。如果想了解更多大阪房產(chǎn)投資或者其他投資移民信息，歡迎來(lái)電或掃碼聯(lián)系美成達(dá)，我們將竭誠(chéng)為您服務(wù)！