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不過，與住宅合作社合作共建，與居民自建或個人合作建房有很大的區(qū)別。

首先，個人合作建房，房子產(chǎn)權(quán)是個人的，而通過住宅合作社合作共建的房子的產(chǎn)權(quán)是社員共同持有的。

其次，住宅合作社有吸收存款的功能，可以集中社員的錢用于建房。

再次，住宅合作社作為一個整體申請貸款，銀行的風(fēng)控、盡職調(diào)查難度就會大幅度下降，有明顯的規(guī)模效應(yīng)，更容易獲得貸款。最后，與住宅合作社合作建房之后，合作社會統(tǒng)一管理這些住房，所以也會負(fù)責(zé)住宅的維護(hù)。

2010年，德國一共有1850家住宅合作社，管理著218萬套住宅。其實在整個歷史上，住宅合作社蓋的房子是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個數(shù)字的，有些房子已經(jīng)通過私有化方式賣給了社員。2010年，德國住宅合作社大概有280萬個注冊社員，這些人背后對應(yīng)著大概460萬左右的居住人口，相當(dāng)于德國人口的6%-7%。

政府對與住宅合作社合作建房給予了多方面的政策支持：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等，均以較低稅率征收；五是補貼租金；等等。

不過，從1986年開始，隨著社會住房的市場化，政府對住宅合作社的支持也在減少。例如，德國開始把貸款期限縮短到了10-15年，而且開始收取利息。1990年，德國廢除了國有住房公司和住宅合作社不能盈利的限制，這些住宅合作社開始商業(yè)化運作，接受帶有純投資性目的的社員。

德國政府不僅在供給上下功夫，也在需求上下功夫，以保障低收入家庭的住房需求。對于低收入家庭，政府推行“社會住房”和“住房金”等資助政策給予保障。詳細(xì)來說，即通過不同的補貼方式，提供可出租的公寓樓、合作社住宅，以低于成本的租金供應(yīng)給低收入階層。此外，德國政府還實施“住房金”制度，通過向低收入家庭提供補貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。

6.保護(hù)承租者權(quán)益，嚴(yán)控炒房行為

德國房價水平較低，還和其發(fā)達(dá)的租賃市場有關(guān)。

居民可以租到穩(wěn)定可靠的房子，買房的需求就相應(yīng)下降了。德國擁有歐洲最大的租賃市場，有90%的家庭在市場上自由租房，受《租房法》保護(hù)，另外10%的家庭租用社會住房或廉租房，受政策性住房法律的保障。2014年，在德國只有52.4%的居民擁有自己的住房，這個數(shù)字在主要發(fā)達(dá)國家中是最低的。也就是說，在德國有接近一半的居民靠租房生活。

為什么德國的租賃市場如此發(fā)達(dá)？

首先，德國居民不需要通過買房來獲取公共資源，戶籍和住房一般不會成為居民享受當(dāng)?shù)毓操Y源（子女上學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老等）的門檻。

其次，德國還出臺了《租房法》和《經(jīng)濟犯罪法》等法律來保護(hù)承租者的利益。

比如，法律對房租做了上限限制。由于房屋的具體情況各異，房屋租金由租賃雙方自行協(xié)定，仍屬市場化行為。但出于對承租人的利益保護(hù)，法律對房租做了上限限制：如果房東所定的房租超出“合理租價”的20%，那么出租人的行為就構(gòu)成了違法行為，承租人可以向法庭起訴；如果所定的房租超出“合理租價”的50%，那么出租人的行為就構(gòu)成了犯罪，將受到更高額度的罰款，甚至被判三年徒刑。

對于其中談及的“合理租價”，政府方面提供了充分的指導(dǎo)價參考。各地區(qū)的市政建設(shè)部門會與房客協(xié)會、房屋租賃和買賣中介機構(gòu)，定期根據(jù)當(dāng)?shù)赝ǔＧ闆r下的房租價格統(tǒng)計結(jié)果來制定一張“租房價格表”。該表會詳細(xì)列示不同類型、不同地理位置的房屋的合理租金建議，并公開發(fā)表。這份表格有著公認(rèn)的權(quán)威性，可以作為法庭審理案件時判斷房租合理與否的依據(jù)。

此外，政府從居民和開發(fā)商兩個方面嚴(yán)格控制炒房行為，也維護(hù)了德國房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。政府對房地產(chǎn)商采取嚴(yán)格的限價政策，根據(jù)《經(jīng)濟犯罪法》，如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，那么購房者就可以向法庭起訴開發(fā)商；如果超過50%，那么將被定性為“獲取暴利”，開發(fā)商可能會被處以高額罰款和三年有期徒刑。

為了防止居民炒房，德國政府的管制也非常嚴(yán)格：購房人在住房交易時需支付3%的過戶費、5%的評估費和25%的資本利得稅，以及累進(jìn)稅率的個人所得稅。在交易時，如果售房人對房屋持有超過10年，則不需要支付資本利得稅；若未滿10年，則需繳納的應(yīng)稅資本利得為“房屋出售價格—取得房屋成本價格—可抵扣的修繕成本價格”，并嚴(yán)格按照個人所得稅的累計稅率進(jìn)行征稅。

綜合上述內(nèi)容可知，德國房價長期穩(wěn)定在較低水平，可以歸結(jié)為兩條根本原因：

第一，住房供應(yīng)量總體較為充足，而且供給結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化中，居住需求得到了很好的滿足；

第二，炒房成本增加，投資需求受到抑制，保護(hù)了租賃者利益，使居住需求得到滿足，同時努力做到“房住不炒”。

但是，德國的經(jīng)驗不一定能移植到其他國家，移植了也不一定有效。

從德國的經(jīng)驗中，我們看到的是，房價并不神秘，滿足供給、需求決定房價的基本規(guī)律。同時也要看到，2012年以來，柏林和慕尼黑的房價快速上漲，柏林的房價翻了一倍，慕尼黑的房價也已經(jīng)漲了66%，增速甚至快于倫敦（61%）。

目前，歐洲經(jīng)濟雖然復(fù)蘇，但是依然實行負(fù)利率，說明投資機會依然不多，房地產(chǎn)在長期內(nèi)的保值、增值作用會得到進(jìn)一步體現(xiàn)。而德國作為歐洲最大、最有活力的經(jīng)濟體，房價可能繼續(xù)上行。在不久的將來，關(guān)于德國房價低的論斷，可能成為歷史。