欧美精品人妻一区二区免费视频,蜜桃AV日日干,99国产精品久久一区,国产区啪。

近些年來(lái)，中國(guó)炒房團(tuán)的“威名”四起，日本、澳大利亞、加拿大等地遍布他們的身影?？墒谴蠹矣种赖聡?guó)是世界第四大經(jīng)濟(jì)體，僅次于美國(guó)、中國(guó)和日本，德國(guó)也是歐洲最大經(jīng)濟(jì)體，比英、法等國(guó)的體量都要大一些。

然而就房?jī)r(jià)而言，在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)比美、英、法、日都要低一些，而且長(zhǎng)期穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的泡沫或危機(jī)，可謂是獨(dú)樹一幟。

那么，究竟是什么樣的原因造成的？對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)是否有借鑒意義？結(jié)合相關(guān)人員的探討以及深入的了解得出了一些結(jié)論，接下來(lái)讓我們一起看看德國(guó)房?jī)r(jià)背后的驚人發(fā)現(xiàn)。

1.德國(guó)的房?jī)r(jià)到底低不低？

橫向來(lái)比較的話，德國(guó)主要大城市的房?jī)r(jià)水平略低于歐洲其他大城市。

在歐洲的主要大城市中，倫敦的房?jī)r(jià)最高，巴黎次之，然后就是慕尼黑、羅馬和斯德哥爾摩等。柏林作為德國(guó)的首都和德國(guó)最大的城市，其房?jī)r(jià)只有德國(guó)另一城市慕尼黑的一半，和莫斯科的差不多（如圖11–1所示）?？磾?shù)據(jù)的話，慕尼黑的人均收入和消費(fèi)支出，都明顯高于柏林。

【注：柏林當(dāng)?shù)卣{(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，2015年，在慕尼黑，每個(gè)月的房租、食品等生活費(fèi)為2045歐元（折合人民幣約15476元），人均月收入為2272歐元（折合人民幣約17194元）；在柏林，人均凈收入為1799歐元（折合人民幣約13614元），生活費(fèi)約為1583歐元（折合人民幣約11980元）。

德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究所（IW）每年都根據(jù)人口發(fā)展趨勢(shì)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化科研水平和創(chuàng)新力指數(shù)等評(píng)分指標(biāo)對(duì)德國(guó)69個(gè)超過(guò)10萬(wàn)居民人口的城市和地區(qū)進(jìn)行綜合實(shí)力排名。在2015年和2016年的排名中，慕尼黑一直是第一名，許多國(guó)際大公司、金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的總部都設(shè)在慕尼黑，而柏林排在40名左右?！?/p>

但與此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)德國(guó)的房?jī)r(jià)也不是特別低，慕尼黑的房?jī)r(jià)和巴黎的差不太多。這一點(diǎn)應(yīng)和最近幾年德國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲有關(guān)。2012年以來(lái)，柏林、慕尼黑的房?jī)r(jià)增速比倫敦還要快一點(diǎn)，且遠(yuǎn)快于巴黎。萊坊房地產(chǎn)咨詢公司（Knight Frank）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年德國(guó)柏林的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到20.5%，慕尼黑的房?jī)r(jià)漲幅為13.8%。

不僅柏林和慕尼黑的房?jī)r(jià)上漲很快，德國(guó)其他大中城市的房?jī)r(jià)也上漲得很快。2012年以來(lái)，德國(guó)很多大城市的房?jī)r(jià)漲幅都在50%以上。雖然，德國(guó)漢堡的房?jī)r(jià)有所下降，但也主要是因?yàn)樵瓉?lái)的房?jī)r(jià)偏高，2012年的時(shí)候房子每平方米的單價(jià)已經(jīng)有6500多美元（折合人民幣約43798元），而當(dāng)時(shí)柏林的房?jī)r(jià)才3000美元（折合人民幣約20214元）出頭。

由此可見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)基本面較好的德國(guó)，房?jī)r(jià)也慢慢趕上來(lái)了，并不是特別低，而經(jīng)濟(jì)基本面不太好的意大利、俄羅斯，其大城市房?jī)r(jià)還在下降中。

剛才是橫向比較。如果從縱向進(jìn)行比較的話，德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)的增長(zhǎng)速度的確比較慢。從1985年至2015年的30年里，德國(guó)房?jī)r(jià)僅上漲了50%。作為比較，同期的澳大利亞、英國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了400%-500%，美國(guó)、法國(guó)和加拿大的房?jī)r(jià)也都至少上漲了100%。

除了房?jī)r(jià)的上漲，一些國(guó)家也經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破滅所引發(fā)的危機(jī)。

日本在1985年至1991年經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破滅的過(guò)程。1991年房?jī)r(jià)大跌之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直萎靡不振，2015年年底的實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)還低于1995年年底的水平。不僅僅是日本，美國(guó)也經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的危機(jī)，2007年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂所引發(fā)的次貸危機(jī)，最終演變?yōu)槿蚍秶慕鹑谖C(jī)。此外，在1990年前后，一些北歐國(guó)家也出現(xiàn)過(guò)一次較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

放眼望去，在全球主要的國(guó)家中，唯有德國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和危機(jī)。那么，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定，房?jī)r(jià)較為親民的原因是什么呢？

2.城市化水平高

德國(guó)作為早期的工業(yè)化強(qiáng)國(guó)，城市化水平一直比較高。早在1970年，德國(guó)城鎮(zhèn)人口占比就達(dá)到了72.3%，進(jìn)一步城鎮(zhèn)化的空間不大。到2016年，德國(guó)的城鎮(zhèn)化水平為75.5%，城鎮(zhèn)人口變化少，由此引發(fā)的對(duì)城市地產(chǎn)的增量需求較少。

除此之外，德國(guó)的城市體系呈多中心化，城市數(shù)量多，且分布較為均勻，形成了星羅棋布的中、小城市圈，單個(gè)城市的人口規(guī)模相對(duì)較小。

根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）2014年的統(tǒng)計(jì)，德國(guó)第一大城市柏林的都市圈人口僅有440萬(wàn)，占總?cè)丝诘谋壤齼H為5.44%。作為比較，同為西歐國(guó)家的英國(guó)、法國(guó)的人口分布比較集中，第一大都市區(qū)倫敦、巴黎人口均在1200萬(wàn)以上，分別占全國(guó)總?cè)丝诘?9.2%、18.2%。

德國(guó)人口的相對(duì)分散，還表現(xiàn)在城市的規(guī)模分布上。德國(guó)有11個(gè)人口在100萬(wàn)以上的中型都市，且排名在前面的幾個(gè)大城市的規(guī)模相差不大。作為比較，英國(guó)、法國(guó)的第二大都市區(qū)的人口，都沒(méi)有超過(guò)200萬(wàn)，和第一大城市的差距很大，而且人口在100萬(wàn)以上的都市區(qū)只有5、6個(gè)，人口主要集中在最大的城市中。

【注：2014年德國(guó)總?cè)丝跒?089萬(wàn)，法國(guó)為6620萬(wàn)，英國(guó)為6451萬(wàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：OECD】

德國(guó)城市群的均衡發(fā)展，源于地理、政治、歷史多方面的因素。德國(guó)的城市主要沿幾大河流及其支流分布：西部的萊茵河（科隆、杜塞爾多夫、法蘭克福），東部的易北河（柏林、漢堡）和南部的多瑙河（斯圖加特、慕尼黑）。這三條河流各自的輻射區(qū)域，基本把德國(guó)的領(lǐng)土覆蓋完了，而且各自造就了較大的城市。東有柏林，西有科隆，北有漢堡，南有慕尼黑，沒(méi)有出現(xiàn)某一方位一家獨(dú)大的情況。

在歷史上，德國(guó)經(jīng)歷過(guò)“日耳曼民族神圣羅馬帝國(guó)”時(shí)期。在那個(gè)歷史時(shí)期，帝國(guó)由數(shù)百個(gè)更小的附屬單位組成，其中有侯國(guó)、公國(guó)、郡縣和自由城市等。各地基本處于自治狀態(tài)，擁有自己的軍隊(duì)、朝廷，甚至有收稅的權(quán)力，每個(gè)侯國(guó)的最大城市都可以算是一個(gè)小的經(jīng)濟(jì)中心。

直到19世紀(jì)后期，柏林才正式成為德國(guó)的首都，人口才開始向柏林集中。由于以前侯國(guó)的主要城市已經(jīng)累積了一定人口，形成了一定的城市規(guī)模和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，再加上柏林作為首都的時(shí)間較短，所以德國(guó)人口分布相對(duì)分散。

第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，德國(guó)被分割為民主德國(guó)和聯(lián)邦德國(guó)兩個(gè)部分，而曾經(jīng)的帝國(guó)首都柏林，自身還分裂成了西柏林與東柏林。這樣的局勢(shì)，導(dǎo)致柏林的發(fā)展受限，以致難以成為第一大城市。

德國(guó)的城際交通設(shè)施完善，各個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施水平比較平均。德國(guó)大中小城市之間以及城鄉(xiāng)之間的基礎(chǔ)設(shè)施、工作機(jī)會(huì)、社會(huì)保障、就醫(yī)條件等幾乎無(wú)差異，德國(guó)小城鎮(zhèn)的通訊、電力、供水等設(shè)施與大都市相比絲毫不差，醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物場(chǎng)所等一應(yīng)俱全。

因此，很多德國(guó)的大企業(yè)并非出自大城市，比如大眾集團(tuán)的總部位于人口只有12萬(wàn)的沃爾夫斯堡，城中接近一半的人口都在大眾集團(tuán)工作。所以，德國(guó)人對(duì)于居住地有足夠多的選擇，不必?cái)D“獨(dú)木橋”般涌進(jìn)大城市以獲得更好的工作機(jī)會(huì)和社會(huì)地位，反而中小城鎮(zhèn)對(duì)他們的吸引力更大一些。

德國(guó)各個(gè)城市都有自己的特點(diǎn)和定位，形成了自己的競(jìng)爭(zhēng)力。柏林是文化、工業(yè)中心；漢堡是最重要的海港和最大的外貿(mào)中心；慕尼黑是博覽會(huì)之都、啤酒城，是生物工程學(xué)、軟件及服務(wù)業(yè)的中心；科隆是媒體業(yè)中心、香水之都和化工中心；斯圖加特是汽車城；法蘭克福是金融中心；杜塞爾多夫是模特之都；多特蒙德是煤鋼基地；萊比錫是歷史名城。這些具有獨(dú)自定位的城市，為德國(guó)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

 3.人口老齡化嚴(yán)重，物價(jià)平穩(wěn)

人口老齡化是高收入國(guó)家的普遍現(xiàn)象，其中日本、德國(guó)尤為嚴(yán)重。2016年，德國(guó)65歲以上人口占比達(dá)到21.27%，僅次于日本（26.56%），超過(guò)法國(guó)（19.36%）、英國(guó)（18.35%）和美國(guó)（15.03%）等國(guó)家的水平。作為比較，世界平均水平為8.48%，中國(guó)為10.12%。

人口老齡化的直接影響，是新增人口減少，增量住房需求較少，減輕了房?jī)r(jià)的上漲壓力。由于老年人較多，人口流動(dòng)也會(huì)減少，使得住房的需求相對(duì)穩(wěn)定，這也是一個(gè)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的因素。

此外，“二戰(zhàn)”后德國(guó)物價(jià)平穩(wěn)，從1955年到2017年的62年里，物價(jià)上漲了3.86倍，年化通脹率僅為2.6%。和其他歐美國(guó)家相比，這個(gè)年化通脹率是很低的。例如，同期英國(guó)物價(jià)上漲了19.18倍，年化通脹率為5.0%；美國(guó)物價(jià)上漲了8.15倍，年化通脹率為3.6%；法國(guó)物價(jià)上漲了12.66倍，年化通脹率為4.3%。

德國(guó)穩(wěn)定的物價(jià)水平，使得居民利用房地產(chǎn)保值增值對(duì)抗通脹的動(dòng)機(jī)就變得很低。

4.供應(yīng)總量充足

從供給總量來(lái)看，德國(guó)的住房總量充足，住房套戶比（住房套數(shù)/家庭戶數(shù)）在1978年就達(dá)到了1.21，隨后一直穩(wěn)定在1以上。2016年時(shí)，德國(guó)的存量住房約有4170萬(wàn)套，戶均套數(shù)約為1.02套。 

德國(guó)這種供應(yīng)相對(duì)充足的狀況，并不是一蹴而就的，而是“二戰(zhàn)”以后大量建設(shè)的結(jié)果。

“二戰(zhàn)”幾乎摧毀了德國(guó)一半的住房存量。戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，德國(guó)的1460萬(wàn)戶家庭、6200萬(wàn)人口卻只有940萬(wàn)套房屋可供居住——通常都是兩三戶人家擠在一套住房里，然后德國(guó)就開始了大規(guī)模的建設(shè)。

建設(shè)的高峰時(shí)期集中在“二戰(zhàn)”后的30多年，1949—1978年年均建成61萬(wàn)套住房，共建成約1830萬(wàn)套住宅。到了1978年，德國(guó)平均每戶家庭有1.21套住房，長(zhǎng)期的住房緊張問(wèn)題得以緩解。

總量寬裕的時(shí)代到來(lái)以后，住房建設(shè)主要是由家庭規(guī)模小型化及需求升級(jí)引起的。1978年，德國(guó)人口達(dá)到8300萬(wàn)的頂峰，其后轉(zhuǎn)為持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，人口基本保持在8000萬(wàn)-8200萬(wàn)之間。

但是在1978—2009年，德國(guó)也增加了1100萬(wàn)套住房。也就是說(shuō)，在人口基本沒(méi)有增長(zhǎng)的情況下，住房存量增加了近40%。目前，德國(guó)人口總數(shù)約為8200萬(wàn)，住房存量已超過(guò)4000萬(wàn)套，平均每?jī)扇俗∫惶追俊?/p>

按照德國(guó)戶均人口2人計(jì)算，平均每戶約有1.02套住房。此外，由于德國(guó)的城市規(guī)模分布較為均勻，各大城市的房子都有價(jià)值，所以這些房子都是有效的供給。

5.三種建房方式

德國(guó)住房不僅在總量上充足，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上也很細(xì)致。通過(guò)嚴(yán)密的房地產(chǎn)規(guī)劃，德國(guó)政府首先考慮居民新增的購(gòu)房需求，確定每年的住房供應(yīng)總量。同時(shí)，考慮到居民的收入差距，政府對(duì)高、中、低檔房屋的結(jié)構(gòu)做出明確規(guī)定，確定住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)社會(huì)福利住房專門規(guī)劃用地，市場(chǎng)差價(jià)由政府向開發(fā)商提供補(bǔ)貼。

德國(guó)住房供應(yīng)的充足，與住房的供應(yīng)方式有關(guān)。德國(guó)的土地是私有的，住房供應(yīng)方式有多種，其中主要包括居民自建、和住宅合作社合作共建、房地產(chǎn)商開發(fā)。多種住房供應(yīng)方式的并存，使得不同的供應(yīng)者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，有利于增加房屋供應(yīng)。

自建房、合作建房的存在，打破了開發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷。如果法律沒(méi)有明文禁止，個(gè)人或者公司就可以在其擁有的土地上開發(fā)房地產(chǎn)，并且還可享受住宅建設(shè)補(bǔ)貼。

其中，合作建房主要是通過(guò)住宅合作社進(jìn)行。住宅合作社是為了滿足低收入群體住房需求而成立的一種居民互助的公共性組織，基本運(yùn)作模式是“集中蓋房子、集中持有房子，最后再把它租給社員”。居民將錢存入住宅合作社，存款達(dá)到一定規(guī)模后獲得租用合作社房子的資格。