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上一篇分析了葡萄牙房市現(xiàn)狀（淺析疫情對(duì)葡萄牙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（上篇）），疫情影響下，葡萄牙房市究竟為何能打敗悲觀預(yù)期，保持韌性呢？或許我們可以從需求端找到答案。

葡萄牙吸引大量海外投資者和移民 

英國(guó)“金融時(shí)報(bào)”表示，葡萄牙之所以吸引移民，是因?yàn)樗且粋€(gè)和平的國(guó)家，外國(guó)人可以免稅。它還聲稱(chēng)，這有助于國(guó)家與低出生率作斗爭(zhēng)。據(jù)英國(guó)“金融時(shí)報(bào)”報(bào)道，葡萄牙對(duì)外國(guó)人的開(kāi)放心態(tài)、無(wú)民粹主義的分裂社會(huì)以及提供稅收減免的居留計(jì)劃，使葡萄牙成為移民的避風(fēng)港。葡萄牙的犯罪率在歐盟國(guó)家中最低是說(shuō)服外國(guó)人移居葡萄牙的主要原因之一。

*葡萄牙非常住居民（NHR）身份為那些為納稅目的而在該國(guó)定居的人提供稅收優(yōu)惠，使他們能夠連續(xù)10年享受稅收優(yōu)惠。

報(bào)紙建議說(shuō)，這是一種共生關(guān)系。分析師表示，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，“在政治日益不和諧的時(shí)代，人們認(rèn)為葡萄牙的社會(huì)安寧與其商業(yè)環(huán)境、熟練的勞動(dòng)力和有吸引力的生活質(zhì)量，都是一種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

圖表3 葡萄牙注冊(cè)外國(guó)居民增長(zhǎng)率

圖表4 葡萄牙黃金簽證簽發(fā)數(shù)量

對(duì)葡萄牙來(lái)說(shuō)，移民是為了解決出生率低、人口老齡化和葡萄牙公民人數(shù)減少的問(wèn)題。總理安東尼奧·科斯塔說(shuō)，移民對(duì)打擊人口危機(jī)至關(guān)重要，并希望促使歐洲動(dòng)員起來(lái)反對(duì)民粹主義和仇外心理。

根據(jù)去年6月份RIFA（葡萄牙移民局）數(shù)據(jù)顯示，有超過(guò)43萬(wàn)的外籍人士生活在葡萄牙（占葡萄牙人口總數(shù)4%）。來(lái)自于巴西、英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)和中國(guó)的投資者占2018年葡萄牙房地產(chǎn)投資總額的一半。平均而言，每位投資者大約花費(fèi)了42.55萬(wàn)歐元。

語(yǔ)言并不是巴西人蜂擁到葡萄牙的唯一原因。他們國(guó)家的政治、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定是導(dǎo)致他們購(gòu)買(mǎi)葡萄牙房產(chǎn)的主要因素。由于大多數(shù)巴西人都是帶著家人和孩子來(lái)的，所以公寓里的兩三個(gè)臥室的公寓是他們的首選。接近學(xué)校、社會(huì)服務(wù)和工作也是重中之重。在里斯本找兩三個(gè)臥室的公寓。

近幾年來(lái)，40,000多名法國(guó)人來(lái)到葡萄牙享受稅收減免，尤其是歷史、建筑和建筑魅力、陽(yáng)光、海洋和令人驚嘆的食物。在南部地區(qū)，特別是阿爾加維地區(qū)，法國(guó)人更感興趣的是靠近海洋的地區(qū)，那里有成熟的法語(yǔ)社區(qū)。

移居葡萄牙的英國(guó)人可以分為兩類(lèi)：退休者和投資者。第一種人群主要是50歲以上的夫婦，將葡萄牙作為第二家園永久居住或者每年生活若干月。這些居民主要在尋找40萬(wàn)至100萬(wàn)歐元不等的房產(chǎn)。首選的位置是阿爾加維，但在里斯本中部和波爾圖仍然有相當(dāng)大的需求。住在海灘或鄉(xiāng)村，附近有高爾夫球場(chǎng)和餐館的地方是他們的首選。

在過(guò)去的幾年里，出現(xiàn)了第二種情況：年輕的專(zhuān)業(yè)人士希望在葡萄牙投資或經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，這是因?yàn)橛形Φ亩愂諆?yōu)惠以及良好的投資回報(bào)。這些投資者的年齡在25-44歲之間。

除了即時(shí)利潤(rùn)、租金收入或住房增值等因素外，在2019年，一些經(jīng)濟(jì)原因也促使全球投資者購(gòu)買(mǎi)海外房地產(chǎn)：

• 英國(guó)脫歐；

• 特朗普政府執(zhí)政；

• 中美貿(mào)易戰(zhàn)導(dǎo)致中國(guó)買(mǎi)家尋求其他投資目的地；

• 人們對(duì)西班牙和葡萄牙這樣的國(guó)家越來(lái)越感興趣，這些國(guó)家提供了較低的房?jī)r(jià)和良好的生活質(zhì)量。

與英國(guó)脫歐有關(guān)的地緣政治擔(dān)憂減緩了歐元區(qū)的增長(zhǎng)(從2018年的50%降至2019年的37%)，貿(mào)易緊張局勢(shì)加劇，短期投資計(jì)劃減少(從2018年的35%降至2019年的27%)。盡管如此，在建立業(yè)務(wù)和投資海外房地產(chǎn)方面，歐洲仍然是世界上最有吸引力的地區(qū)。

在葡萄牙，里斯本市仍然是2020年房地產(chǎn)投資的十大目標(biāo)。然而，隨著周邊城市爭(zhēng)相獲得應(yīng)有的關(guān)注，投資者對(duì)這個(gè)國(guó)家其他地區(qū)吸引力的看法正在逐漸轉(zhuǎn)變。老牌投資者們已經(jīng)做出了一些改變，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，這些地區(qū)看起來(lái)更有希望。

葡萄牙還在培育一種創(chuàng)新文化，為該國(guó)的數(shù)字轉(zhuǎn)型打開(kāi)大門(mén)。與其他歐洲城市相比，里斯本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比其他主要城市更物有所值，而且寫(xiě)字樓和房?jī)r(jià)也更便宜，因此在該國(guó)建立的企業(yè)越來(lái)越多。因此，投資者意識(shí)到，在旅館、住宅和零售等部門(mén)仍有幾種類(lèi)型的房地產(chǎn)投資。

葡萄牙的房地產(chǎn)價(jià)格在疫情影響下仍然堅(jiān)挺的另一個(gè)原因是，葡萄牙房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是過(guò)去十年中最好的幾年，因?yàn)楸M管房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，但該行業(yè)仍受到本國(guó)房地產(chǎn)(尤其是外國(guó)投資)的推動(dòng)，因?yàn)槠咸蜒赖姆康禺a(chǎn)價(jià)格與倫敦和巴黎等城市的房?jī)r(jià)相比，與歐洲其他主要國(guó)家相比，仍然非常低，具有較大的上漲空間。（圖表5）

圖表5 歐洲主要國(guó)家房?jī)r(jià)

圖表6 歐洲主要國(guó)家租售比

葡萄牙房產(chǎn)的租售比可以達(dá)到18（中國(guó)是48），因此，在如今全球?yàn)閼?yīng)對(duì)疫情而采取有史以來(lái)規(guī)模最大的貨幣刺激政策的背景下，葡萄牙房地產(chǎn)投資是對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)不錯(cuò)的選擇。