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美國(guó)EB-5投資移民在初期選項(xiàng)目時(shí)，很多人都會(huì)面臨選擇項(xiàng)目的難題。美國(guó)EB-5區(qū)域中心投資項(xiàng)目繁多，大小各異，到底什么樣的才更靠譜呢？下面小編給您科普一下相關(guān)知識(shí)。

一、項(xiàng)目的大小如何分辨

一般性認(rèn)為，項(xiàng)目小于50人的，屬于小項(xiàng)目，50-100人之間，屬于中型，100人以上的就是大型，還有超大型募集上千的。

然而從商業(yè)角度上來(lái)看，項(xiàng)目的大小一般是以總項(xiàng)目成本和投資額來(lái)定的，這涉及到項(xiàng)目的資金募集，運(yùn)營(yíng)，出售以及再融資。比如，一個(gè)項(xiàng)目找100個(gè)投資人，EB-5融資為5000萬(wàn)美金，但是總成本一個(gè)億。和一個(gè)項(xiàng)目融資50個(gè)投資人，然而總成本達(dá)1.5億來(lái)對(duì)比，自然是50個(gè)投資人的項(xiàng)目更大。

一般看就業(yè)報(bào)告可以得出，尤其是建筑類(lèi)項(xiàng)目，建筑就業(yè)是由建筑花費(fèi)來(lái)算的，哪怕建筑花費(fèi)有一定的虛報(bào)，也能大概目測(cè)出項(xiàng)目的造價(jià)來(lái)。比如說(shuō)是一個(gè)項(xiàng)目總投資一個(gè)億，eb5占比5000萬(wàn)美金，而建筑總花費(fèi)才6000萬(wàn)美金，其余的4000萬(wàn)美金是項(xiàng)目方以什么前期開(kāi)發(fā)成本，土地租賃費(fèi)用，和建筑設(shè)計(jì)等雜七雜八的條款放在一起的。與其說(shuō)這是一個(gè)1個(gè)億的項(xiàng)目，不如說(shuō)這是個(gè)7000萬(wàn)的項(xiàng)目更合適。

所以，項(xiàng)目的大小不能以招募的人數(shù)一概而論，需要做一些深入的思考。

二、項(xiàng)目大小和開(kāi)發(fā)商實(shí)力的聯(lián)系

按道理說(shuō)，有多少實(shí)力做多少事，EB-5也應(yīng)該如此。開(kāi)發(fā)大型綜合商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)小倉(cāng)庫(kù)，小公寓的開(kāi)發(fā)商自然實(shí)力也不同。中國(guó)人通常買(mǎi)大不買(mǎi)小，一直認(rèn)為小舢板沒(méi)有航空母艦?zāi)菢咏?jīng)得起風(fēng)浪，所以都喜歡大型開(kāi)發(fā)商。不得不承認(rèn)這種態(tài)度是有點(diǎn)道理的，但是，投資人需要擦亮眼睛，所謂的實(shí)力開(kāi)發(fā)商到底實(shí)力幾何？

真正的大開(kāi)發(fā)商都是從小做大的，雖不說(shuō)過(guò)去的成功能代表未來(lái)，不過(guò)從項(xiàng)目融資到銷(xiāo)售，大開(kāi)發(fā)商都比小開(kāi)發(fā)商具有優(yōu)勢(shì)。從融資角度來(lái)說(shuō)，大開(kāi)發(fā)商除了EB-5，其他募資的能力也比較強(qiáng)。無(wú)論是跟其他投資方以及銀行，都有比較良好的合作關(guān)系，所以討價(jià)還價(jià)也比較輕松。大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的物業(yè)也比較好租賃出售，畢竟人家家大業(yè)大，操作流程已經(jīng)形成規(guī)范了，也有不少人買(mǎi)賬。仔細(xì)一想，大開(kāi)發(fā)商在面對(duì)小的危機(jī)時(shí)，比小開(kāi)發(fā)商更具備抵御和克服能力。

那么小開(kāi)發(fā)商又如何呢？其實(shí)小開(kāi)發(fā)商也有很多優(yōu)勢(shì)是大開(kāi)發(fā)商無(wú)法比及的。首先，小開(kāi)發(fā)商由于開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，項(xiàng)目脫手以及再融資也相對(duì)簡(jiǎn)單。同樣是地產(chǎn)項(xiàng)目，小的出手較快，資金周轉(zhuǎn)較為靈活。這一點(diǎn)在未來(lái)會(huì)變得很關(guān)鍵。小項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也具有一定的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樗麄冮_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目單位成本相比于開(kāi)發(fā)商較低，比較能吸引中低端客戶(hù)。按體量而言，永遠(yuǎn)是中低端銷(xiāo)售量最多。小項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在和投資人談判其間也更容易讓步，因?yàn)樗麄內(nèi)绻霾缓?，就沒(méi)有下一個(gè)了，所謂一損俱損。大開(kāi)發(fā)商哪怕做砸了一個(gè)案子，說(shuō)不定也只是皮肉之痛，不傷及筋骨。關(guān)于就業(yè)，小開(kāi)發(fā)商多半是掛靠和租用區(qū)域中心牌照來(lái)完成項(xiàng)目募資，自然區(qū)域中心方面也希望能更好的完成就業(yè)創(chuàng)造。這對(duì)區(qū)域中心未來(lái)發(fā)展和開(kāi)發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也有好處。小項(xiàng)目方在情況合理的情況下，更有完成項(xiàng)目和創(chuàng)造所有就業(yè)的動(dòng)力。

三、項(xiàng)目大小和地理位置的關(guān)系

現(xiàn)實(shí)中，美國(guó)每個(gè)州都有本地的開(kāi)發(fā)商專(zhuān)做本地生意，這些開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)貏?shì)力較大，用個(gè)通俗的詞，叫做地頭蛇。這種開(kāi)發(fā)商和地方政府談拿地，和地方銀行談貸款都很有一套。然而，因?yàn)榈乩砦恢玫南拗?，他們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目可能沒(méi)有幾百人那么大，而某些知名大都會(huì)，也存在一些小的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也有接近百人。不同地點(diǎn)的項(xiàng)目大小是明顯不同的，知名大都會(huì)和中部小城市的項(xiàng)目自然有別。根據(jù)當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售情況和市場(chǎng)規(guī)模來(lái)制定自己的項(xiàng)目規(guī)劃，比較合理。

另外，區(qū)域也存在競(jìng)爭(zhēng)，比如在知名大都會(huì)地區(qū)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷(xiāo)售情況也是如此，哪怕是知名大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也面臨著同行的全面競(jìng)爭(zhēng)，這會(huì)使得拿到項(xiàng)目的成本變高，項(xiàng)目建成后也存在銷(xiāo)售周期的壓力。其余城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍處于半壟斷狀態(tài)，總有那么幾個(gè)占據(jù)級(jí)高的市場(chǎng)份額。所以他們的競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有知名大都會(huì)那么激烈，這也是考慮要素之一。

投資人需要考察的是，當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境是否能容下這種項(xiàng)目，而項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期又會(huì)是多久，這幾年當(dāng)?shù)氐那闆r如何。